Upravitelj stambene zgrade nije pasivno legitimiran u sporu radi isplate troškova održavanje nekretnine na zajedničkim dijelovima zgrade, već su u takvom sporu pasivno legitimirani suvlasnici zgrade.
U postupku koji je prethodio reviziji utvrđeno je:
- da je tužitelj izvodio radove za tuženika,
- da je tužitelj tuženiku izdao tj. dostavio utužene račune,
- da je tuženik podmirio dio svakog pojedinog utuženog računa,
- da je tuženik obavijestio tužitelja o korigiranju utuženih računa (tj. da je umanjio
utužene račune za određeni dio cijene, te za danji iznos od 15%),
- da je tuženik obavljao djelatnost upravljanja stambenim zgradama.
Na temelju tako utvrđenog činjeničnog stanja drugostupanjski sud u konkretnom slučaju, u postupku koji se vodi radi isplate naknade za izvedene radove zaključuje da tuženik kao upravitelj stambene zgrade nije pasivno legitimiran u ovom postupku, slijedom čega ukida u cijelosti platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi ocijenivši da tuženik kao upravitelj može samo zastupati suvlasnike, odnosno da ima položaj zakonskog zastupnika suvlasnika zgrade, te da se stoga ne može samostalno na pasivnoj strani pojaviti kao stranka u postupku, već to mogu biti samo suvlasnici zagrade, zastupani po upravitelju.
Za odlučivanje o ovlastima tuženika, a upravitelja stambene zgrade, mjerodavne su slijedeće odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj 91/96, 68/69, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06 i 141/06 – dalje ZV):
- odredom čl. 375. st. 1., 3. i 4. ZV propisano je da je uzajamni odnos suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju ugovorom, koji mora biti sklopljen u pisanom obliku (međuvlasnički ugovor) i da odluke koje proizlaze iz tog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine. Odredbe tog ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja međuvlasničkog ugovora.
- odredbom čl. 378. st. 1., 2., 3. i 5. ZV propisano je da su suvlasnici nekretnine dužni poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju, u skladu s ugovorom koji su s tim upraviteljem sklopili, s tim da upravitelj može biti fizička ili pravna osoba upisana za obavljanje tih poslova. Propisano je da upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom i da upravitelj zastupa suvlasnike u vezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima, ako ugovorom iz ove zakonske odredbe nije drugačije određeno.
- odredbom čl. 379. st. 2. ZV propisano da je upravitelj osobito dužan brinuti se da se zajednički dijelovi nekretnine održavaju u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nužnom za normalno korištenje, da je dužan obavljati povremeni godišnji pregled nekretnine i o tome sačiniti zapisnik, raspoređivati i druge troškove nekretnine na suvlasnike, naplaćivati dugovanja, obavještavati suvlasnike na prikladan način o obavljenim poslovima i obavljati druge poslove u skladu s obvezama preuzetim ugovorom, a prije navedenim, te položiti svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na prikladan način na uvid isprave na kojima se temelji i to najkasnije do 30. lipnja svake godine.
Upravitelj ima prema suvlasnicima odnosno etažnim vlasnicima poziciju punomoćnika i nalogoprimca kako to proizlazi iz odredbe čl. 45. st. 1. i čl. 93. st. 3. ZV. Odredbom čl. 45. st. 1. ZV propisano da je upravitelj nalogoprimac suvlasnika, pa se glede njegovih prava, dužnosti i prestanka odnosa s njim, ako nije drugo određeno, primjenjuju odgovarajuća pravila o nalogu. Odredba čl. 93. ZV koja određuje upraviteljeve dužnosti i ovlasti, u st. 3. propisuju da se upraviteljev odnos sa suvlasnicima glede njegova upravljanja nekretninama ravna po općim pravilima o zastupanju i po posebnim pravilima o upravitelju kojega postavljaju suvlasnici, ako što drugo ne proizlazi iz odredbe glave 4 trećeg dijela ZV. Čl. 379. ZV propisane su upraviteljeve dužnosti i ovlasti.
Međutim, nije jedna od spomenutih odredaba ne predviđa odgovornost upravitelja za isplatu troškova radova do koje bi došlo u svezi s izvođenjem radova čiji su naručitelji i suvlasnici zgrade.
Iz činjeničnih utvrđenja nižestupanjskih sudova proizlazi da je tuženik upravo i postupio na taj način, te je kao upravitelj predmetnih stambenih zgrada pristupio radovima na održavanju i poboljšanju toplifikacije stambenih zgrada na G. i D. V..
Stoga, ukoliko se radi o plaćanju troškova održavanje nekretnine na zajedničkim dijelovima zgrade, tada pasivno legitimirani za isplatu tih troškova mogu biti samo suvlasnici zgrade, a nikako ne upravitelj predmetne stambene zgrade, pri čemu su sredstva zajedničke pričuve i namijenjena upravo za popravak koji bi se vršili na zajedničkim dijelovima pojedine stambene zgrade, koja se sredstva polažu na, u tu svrhu otvoren, poseban račun, jer je to imovina odvojena od imovine bilo kojeg suvlasnika ali i od upravitelja zgrade, a kojom upravlja upravitelj.
U konkretnom slučaju tuženik je kao upravitelj zgrade usmeno ugovorio radove na održavanju stambenih zgrada u G. i D. V. u ime i za račun suvlasnika predmetnih zgrada, a ne u svoje ime pa nije u smislu odredbe čl. 387. st. 5. odgovoran za štetu koju je tužitelju nastala prilikom izvođenja radova na održavanju zgrada. To tim više što je račune za izvedene radove tuženik naslovio na stambenu zgradu, a tuženika je naznačio kao upravitelja zgrade, a ovjeru radnih naloga uz nadzorno tijelo tuženika su potpisali i predstavnici stanara pojedine stambene zgrade.
Prema tome, upravitelj zgrade je ovlašten poduzeti radove radi održavanja stambene zgrade, u ime i za račun suvlasnika zgrade. Dakle u sporu radi isplate naknade za izvedene radove, upravitelj može samo zastupati suvlasnike, dakle ima položaj zakonskog zastupnika suvlasnika zgrade čiji je upravitelj, pa se u takvim sporovima kao stranka mogu javiti samo suvlasnici zgrade ili suvlasnici zgrade zastupani po upravitelju.
Stoga je nižestupanjski sud pravilno primijenili materijalno pravo kada je odbio tužbeni zahtjev jer tuženik u konkretnom slučaju nije pasivno legitimiran pa suprotni navodi revizije o pogrešnom tumačenju odredbe čl. 378. st. 5. ZV nisu doveli u sumnju pravilnost i zakonitost pobijane odluke.
VSRH, Revt 243/2010-2 od 8. svibnja 2012. godine.